Ako kúpiť bytový dom?

Ak si chcete kúpiť bytový dom, začnite návštevou potenciálnych nákupov u realitného makléra, aby ste sa mohli rozhodnúť, čo chcete kúpiť, napríklad ako zmiešanú budovu alebo budovu určenú iba na bývanie.

Kúpa bytového domu môže byť skvelým krokom, pokiaľ investujete do domu, ktorý vyhovuje vášmu rozpočtu. Mali by ste spolupracovať s realitným maklérom na vyhľadaní vhodných nehnuteľností a potom analyzovať finančnú históriu budovy. Získajte „nájomné“, ktoré uvádza počet jednotiek a výšku nájomného účtovaného za každú z nich. Získajte tiež výkaz ziskov a strát od prenajímateľa. Na základe týchto dokumentov zistíte, koľko si môžete požičať. Je dôležité, aby ste si pred dokončením kúpy najali inšpektora, ktorý sa na nehnuteľnosť pozrie. Nechcete kupovať budovu s nepredvídanými problémami.

Časť 1 z 3: umiestnenie správnej budovy

1
Spolupracujte s realitnou kanceláriou. Agent vám môže pomôcť nájsť vhodné nehnuteľnosti v oblastiach, do ktorých sa oplatí investovať. Veľa z tohto prieskumu by ste mohli urobiť sami tak, že sa pozriete online a porozprávate sa s inými investormi v danej oblasti. Agent vám však môže ušetriť čas i peniaze.
- Opýtajte sa ostatných prenajímateľov, akého agenta použili a či by túto osobu odporučili. Opýtajte sa, čo sa im na ňom alebo na ňom páči.
- Nájdite si agenta, ktorý pracuje v realitách na plný úväzok. Niekto, kto pracuje na čiastočný úväzok, nemusí trh pozorne sledovať.
- Zaistite tiež, aby mal agent skúsenosti s nákupom bytových domov.
2
Identifikujte požadovaný typ budovy. Existujú rôzne typy bytových domov, ktoré si môžete kúpiť. O svojich preferenciách by ste sa mali porozprávať s realitným maklérom.
- Budova môže byť napríklad zmiešaná. To znamená, že sú v ňom byty spolu s komerčnými nehnuteľnosťami, ktoré ste si mohli prenajať.
- Obývanú budovu bude jednoduchšie financovať, preto si overte, koľko jednotiek má nájomca.
- Zvážte tiež veľkosť budovy. Pôžička na bytový dom s jednou až štyrmi jednotkami sa nebude veľmi líšiť od pôžičky na kúpu domu. Ak však má budova päť jednotiek, veriteľ ju bude považovať za bytový dom.
3
Navštívte budovy. Chcete vidieť budovu osobne, tak sa označte spolu so svojim realitným agentom, aby sa pozrel. Robte si poznámky pri prechádzaní budovami. Pokiaľ sa nepokúšate prevrátiť budovu, možno by ste sa chceli vyhnúť príliš spustnutému bytovému domu.
- Opýtajte sa súčasného majiteľa na nájomníkov. Zistite, koľko jednotiek je prenajatých, ako dlho sú tam nájomníci atď.
- Spýtajte sa súčasného majiteľa, prečo predávajú. Možno chce majiteľ zmeniť investície, alebo možno ide okolie dolu vodou a strácajú peniaze. Dôvod, prečo predávajú, môže ovplyvniť, či budovu kúpite.
- Nerobte emocionálne rozhodnutie. Skúste namiesto toho každú budovu analyzovať ako investíciu.
4
Vyžiadajte si nájomné od predajcu. Na správne posúdenie budovy by ste mali od predajcu požiadať o určité informácie. Uistite sa napríklad, že získate nájomný list, ktorý by mal obsahovať nasledujúce položky:
- kompletný zoznam jednotiek
- mená nájomníkov
- podmienky každého nájmu
- mesačný nájom
- veľkosť jednotiek
- počet spální a kúpeľní v každej jednotke
Ak však má budova päť jednotiek, veriteľ ju bude považovať za bytový dom.
5
Analyzujte, čo by ste mohli účtovať za nájom. Súčasný prenajímateľ môže účtovať nízke poplatky za nájomné. Mali by ste si zistiť, aké sú trhové ceny v danej oblasti, a podľa toho vypočítať pravdepodobné nájomné.
- Na webových stránkach ako padmapper.com zistíte, aké sú nájomné v okolí. Mali by ste sa však pozrieť na nehnuteľnosti a presvedčiť sa, že sú rovnaké ako jednotky v budove, na ktorú ste sa pozerali.
- Môžete tiež zavolať správcovským spoločnostiam a opýtať sa, čo si myslia, že by ste mohli za svoje jednotky účtovať.
6
Vypočítajte pravdepodobné výdavky. Súčasného vlastníka by ste mali požiadať o výkaz ziskov a strát budovy (nazývaný „P & L“). Mali by ste to však kriticky študovať. Predajca má motiváciu ohýbať pravdu. Niektoré informácie môžete znova skontrolovať nasledujúcim spôsobom:
- Odhadnite potrebnú výšku údržby. Novšie jednotky môžu potrebovať približne 370€ za jednotku ročne.
- Daňové informácie získate telefonicky na grófskom hodnotiteľskom úrade.
- Získajte cenovú ponuku na poistenie od spoločnosti, ktorá poisťuje komerčné nehnuteľnosti.
- Zavolajte správcovské spoločnosti a opýtajte sa, koľko si účtujú. Obvykle účtujú percento z vášho hrubého očakávaného nájomného.
7
Zistite, koľko môžete minúť. Musíte porozumieť financiám vyplývajúcim z toho, že ste prenajímateľom. Pred poskytnutím peňazí budú veritelia chcieť vidieť, či je vaša nehnuteľnosť v zisku. Tiež chcete vo vlastnej mysli potvrdiť, že budete môcť splácať svoje pôžičky. Zvážte nasledujúce:
- Väčšina veriteľov bude pravdepodobne chcieť 25-30% ako zálohu. Skontrolujte, či máte túto sumu peňazí.
- Budete musieť vypočítať čistý prevádzkový príjem. Toto je suma, ktorú zarobíte, mínus výdavky.
- Analyzujte svoj peňažný tok. Toto je množstvo peňazí, ktoré prichádza v pomere k sume, ktorú míňate.
- Ak neviete, ako analyzovať financie, obráťte sa na certifikovaného verejného účtovníka, ktorý vám môže pomôcť.
8
Ponúknuť. Vaša ponuka bude závisieť od toho, koľko peňazí si chcete požičať a od čoho si myslíte, že bytový dom stojí. Porozprávajte sa so svojim realitným maklérom o tom, čo je realistická ponuka.
- Na horúcom trhu s nehnuteľnosťami možno nebudete chcieť byť agresívni, pretože kupujúci môžu budovať budovy. Namiesto toho môžete očakávať, že zaplatíte takmer to, čo predajca požaduje.
- Vyjednajte aspoň 90-dňové viazané obdobie. To vám dá 60 dní na vykonanie kontrol a potom ďalších 30 dní na to, aby ste ich ukončili.
9
Najmite si inšpektora. Pred kúpou by ste mali nechať stavbu skontrolovať. Zaistite, aby mal inšpektor skúsenosti s komerčnými nehnuteľnosťami. Inšpektora môžete nájsť tak, že sa opýtate realitnej kancelárie.
- Pred prijatím do zamestnania sa opýtajte inšpektora, čo skontroluje. Štandardná kontrola sa zameria na elektrické vedenie a štruktúru budovy. Ak chcete viac kontroly, dajte to inšpektorovi najavo.
- Ak sú s budovou problémy, môžete sa obrátiť na predajcu a požiadať o úver. Tento kredit zníži vašu nákupnú cenu.

Časť 2 z 3: nájdenie financovania

1
Skontrolujte svoju úverovú históriu. Veriteľ pritiahne vašu úverovú históriu, aby sa rozhodol, či ste dobré kreditné riziko. Z tohto dôvodu by ste si pred podaním žiadosti o pôžičku mali skontrolovať svoju úverovú históriu. Bezplatnú kreditnú správu môžete získať od každého úradu pre vykazovanie úverov každý rok na adrese www.annualcreditreport.com alebo na telefónnom čísle 1-877-322-8228.
- Preštudujte si správu, či neobsahuje chyby. Do vášho prehľadu môžu byť napríklad zahrnuté informácie, ktoré nie sú vaše. Namiesto toho môže patriť niekomu inému s blízkym menom alebo číslom sociálneho poistenia. Kreditné správy tiež niekedy uvádzajú nesprávny stav platby na účtoch alebo neobsahujú odstránené problémy, ako napríklad účet zaplatený v plnej výške.
- Ak nájdete chyby, podajte o nich námietky voči úverovej kancelárii, ktorej správa obsahuje chybu. Dokončenie procesu sporu môže trvať až 60 dní, preto to naplánujte.
Pokiaľ sa nepokúšate prevrátiť budovu, možno by ste sa chceli vyhnúť prílišnému bytovému domu.
2
Pochopte komerčné pôžičky. Na kúpu bytových domov sú k dispozícii dva typy pôžičiek. Neúplná pôžička je zabezpečená samotnou budovou. Sú k dispozícii určitým kupujúcim, ak má budova hodnotu 1,90 milióna EUR.
- Druhým typom je regresná pôžička. Pri tejto pôžičke budete osobne zodpovední za pôžičku. To znamená, že ak zlyháte, veriteľ si môže prísť pre váš osobný majetok, napríklad pre váš domov.
- Pôžičky môžu byť dlhodobé (až 30 rokov) alebo krátkodobé (päť, sedem a 10 rokov).
- Úrokové sadzby môžu byť fixné alebo variabilné. Ak si vyberiete variabilnú sadzbu, úroková sadzba sa zmení, ako bude pôžička splatná.
3
Zhromaždite požadované dokumenty. Pri žiadosti o pôžičku budete musieť veriteľovi predložiť množstvo papierov. Pravdepodobne budete musieť odoslať nasledujúce položky, preto ich zozbierajte vopred:
- popis nehnuteľnosti vrátane roku výroby a počtu jednotiek
- obrázky nehnuteľnosti
- mapa zobrazujúca polohu nehnuteľnosti a konkurenčné bytové domy
- plány na inovácie
- informácie o nájme
- kópie pôdorysov
- kúpna cena a záverečné náklady
- mená ďalších osôb zapojených do transakcie (napríklad právni zástupcovia, realitní makléri a titulné spoločnosti)
4
Požiadať o pôžičku Môžete požiadať o pôžičku od mnohých rôznych veriteľov a vybrať si toho, ktorý ponúka najlepšie podmienky. Podeľte sa s nimi o svoju podpornú dokumentáciu a potom vyplňte požadovanú aplikáciu.
- Po odoslaní žiadosti pôžičkový úradník vašu žiadosť posúdi. Môžu vás požiadať o ďalšie informácie.
- Potom od všetkých veriteľov, u ktorých ste podali žiadosť, dostanete zmluvný list alebo písomný súhlas. Tento dokument identifikuje všetky strany, typ zabezpečenia, financovanú čiastku a ďalšie kľúčové pojmy. Cieľom je zaistiť, aby každý porozumel podmienkam pôžičky.
- Podpíšete zámerný list alebo termínový list najatraktívnejšej pôžičky. Odošlite ho veriteľovi. V tomto mieste možno budete musieť zaplatiť zálohu alebo predložiť podporné dokumenty, napríklad hodnotenie.
- Počkajte, kým od veriteľa dostanete konečný, úplný úverový záväzok.

Časť 3 z 3: Ukončenie predaja

1
Najmite si právnika. Mali by ste sa vyhnúť tomu, aby ste sa pokúšali navrhovať právne dokumenty sami. Namiesto toho si najmite realitného právnika, aby to urobil správne. Okrem spísania kúpnej zmluvy môže váš právnik zvládnuť aj ďalšie úlohy:
- Ak je potrebné pred zatvorením vykonať opravu, dohodnite sa s predajcom.
- Nastaviť úschovu.
- Skúste názov a uistite sa, že je jasný.
2
Vytvorte firmu na vlastníctvo budovy. Mnoho majiteľov vlastní bytový dom prostredníctvom podnikania, napríklad spoločnosti s ručením obmedzeným (LLC). Ak ho vlastníte prostredníctvom spoločnosti LLC, budete osobne chránení pred všetkými zodpovednosťami súvisiacimi s budovou.
- Ak sa napríklad niekto pošmykne a spadne, môže žalovať majiteľa za nedbanlivú údržbu. Ak ste vlastníkom budovy prostredníctvom spoločnosti LLC, osoba, ktorá vás žaluje, nemôže získať váš osobný majetok.
- Ak však banka vyžaduje, aby ste podpísali osobnú záruku za pôžičku, banka si môže prísť pre váš osobný majetok.
- LLC si môžete vytvoriť sami tak, že vo svojom štáte predložíte stanovy organizácie. Alternatívne môžete nechať svojho zástupcu vytvoriť ho za vás.
- Budete tiež musieť získať všetky potrebné licencie a povolenia požadované vašim štátnym a miestnym úradom. Ďalšie informácie nájdete na webovej stránke štátneho tajomníka.
Ak na kúpu bytového domu použijem kompetentného realitného agenta, prečo by som potreboval realitného právnika?
3
Vykonajte predbežnú starostlivosť. Zatváranie komerčných nehnuteľností je spravidla zložitejšie ako jednoduché zatváranie bytov. Preto musíte urobiť viac starostlivosti. Prediskutujte so svojim právnikom, ktorý by vás mal celým procesom sprevádzať:
- Nechajte si urobiť prieskum názvu ALTA. Typické hypotéky plot plán nie je dostačujúce pre komerčné nehnuteľnosti.
- Nájdite si viazaného agenta.
- Kontrola nájomných zmlúv.
- Analyzujte obmedzenia zón.
- Skontrolujte priradenie a predpoklad nájomných zmlúv.
- Zvážte priradenie akýchkoľvek servisných zmlúv k budove.
- Prečítajte si informácie o nehnuteľnosti.
- Identifikujte všetky požadované povolenia, najmä ak máte v úmysle vylepšiť nehnuteľnosť.
4
Zúčastnite sa zatvárania. Ak kupujete budovu ako LLC, nezabudnite, že na zatváraní sa musí zúčastniť váš obchodný zástupca. Záverečný balík by mal obsahovať nasledujúce dokumenty:
- quitclaim listinu
- titulné čestné vyhlásenie
- iné čestné vyhlásenia
- postúpenia lízingov
- postúpenia zmlúv
5
Najmite si správcovskú spoločnosť. Musíte sa rozhodnúť, či chcete bývať na mieste a spravovať nehnuteľnosť. Ak nie, budete musieť najať správcovskú spoločnosť. Spoločnosť sa bude starať o každodennú správu majetku. Napríklad sa postarajú o to, aby sa nájomné zaplatilo včas, a tiež zabezpečia koordináciu vykonania opráv.
- Správcovskú spoločnosť môžete nájsť tak, že sa porozprávate s inými prenajímateľmi alebo sa obrátite na najbližšie bytové družstvo. Môžete sa tiež pozrieť na internet.
- Nezabudnite urobiť pohovor s potenciálnymi kandidátmi o ich podnikateľských skúsenostiach a službách, ktoré ponúkajú.
- Opýtajte sa, koľko účtujú. Správcovská spoločnosť zvyčajne účtuje 5-10% z nájomného, ktoré získate.

Prečítajte si tiež: Ako vrátiť kauciu na prenájom bytu?

Ako kúpiť bytový dom?

Kroky

Časť 1 z 3: umiestnenie správnej budovy

Časť 2 z 3: nájdenie financovania

Časť 3 z 3: Ukončenie predaja

Otázky a odpovede

Komentáre (2)