Ako merať plochu komerčnej budovy?
Na meranie komerčnej štvorcovej plochy pre váš komerčný majetok môžete použiť niekoľko rôznych metód. Použiteľná štvorcová plocha pokrýva iba priestor obsadený nájomcom. Prenajímateľná štvorcová plocha kombinuje využiteľnú štvorcovú plochu s percentom zo štvorcovej plochy spoločných priestorov. Alternatívne hrubá štvorcová plocha pokrýva celú štvorcovú plochu budovy, ktorú vypočítate zmeraním vonkajších stien. Na meranie obdĺžnikových miestností jednoducho vynásobte dĺžku šírkou. Ak je napríklad miestnosť 12 x 12 metrov, bolo by to 144 m2. V prípade miestností v tvare L alebo rozdelených ich rozdeľte na viacero tvarov a vypočítajte ich štvorcovú plochu nezávisle. Potom ich spojte a získajte celkovú štvorcovú plochu miestnosti. Ak chcete získať ďalšie tipy od nášho spoluautora nehnuteľností, vrátane toho, ako vypočítať celkové nájomné na základe štvorcovej plochy nehnuteľnosti, čítajte ďalej!
Hrubá štvorcová plocha alebo GSF: Celá prenajímateľná štvorcová plocha budovy.
Výpočet štvorcovej plochy komerčného priestoru je komplikovaný proces, ktorý si vyžaduje vytrvalú pozornosť k detailu. Pri rozhodovaní, či uzavrieť nájomnú zmluvu, musia nájomcovia vziať do úvahy množstvo faktorov vrátane celkovej štvorcovej plochy budovy a regionálnych štandardov. Nájomníci, ktorí nedokážu pochopiť dôležité koncepty, sú niekedy prekvapení skrytými nákladmi a použiteľnými priestormi, ktoré sú menšie, ako si predstavovali.
Časť 1 z 3: výber metódy merania
- 1Porovnajte techniky merania. Na vyhodnotenie štvorcovej plochy priestoru môžu prenajímatelia použiť niekoľko rôznych meracích techník. Tieto metódy zahŕňajú:
- Použiteľná štvorcová plocha alebo USF: Toto je priestor, ktorý nájomca skutočne zaberá. Nájomní agenti často citujú tento údaj potenciálnym nájomcom, ale predstavujú iba časť lízingovej dohody.
- Prenájom štvorcových plôch alebo RSF: Ide o kombináciu využiteľnej štvorcovej plochy a percentuálneho podielu spoločnej štvorcovej plochy budovy. Spoločné priestory, ktoré sú súčasťou budovy, z ktorej majú všetci nájomníci úžitok, zahŕňajú vstupnú halu, výťahy, chodby a schodiská.
- Hrubá štvorcová plocha alebo GSF: Celá prenajímateľná štvorcová plocha budovy.
- 2Rozhodnite sa, ktorý spôsob výpočtu komerčného priestoru je pre vás najvhodnejší. Združenie vlastníkov a manažérov budov (BOMA) v roku 2010 zjednodušilo priemyselné štandardy na meranie prenajímateľných priestorov v komerčných budovách. Dve vedúce metódy BOMA sú metóda B a zastaraná metóda A.
- Metóda B: Nová metóda faktora jedného zaťaženia vypočítava prenajímateľný priestor pre každého nájomníka pomocou jednotného prístupu pri meraní podlahovej plochy. Je to rovnaké pre všetky poschodia budovy.
- Staršia metóda A: Štandard z roku 1996 používa oddelené jednotkové ceny pre USF a spoločnú štvorcovú plochu. V niektorých prípadoch môže byť pre nájomníkov výhodné, aby sa rozhodli pre tento prístup.
- 3Vyberte metódu merania na základe typu nehnuteľnosti. Použitá meracia technika bude spravidla závisieť od zamýšľaného použitia nehnuteľnosti a plánovaného počtu nájomcov. Kancelárske budovy, nákupné centrá a ďalšie budovy s viacerými nájomníkmi sa budú spravidla merať pomocou RSF. Budovy s jedným nájomcom, ako sú sklady alebo výrobné zariadenia, sa merajú pomocou GSF. Od prenajímateľov sa však nemusí požadovať, aby na meranie priestoru používali konkrétnu metódu.
Prenajímateľná štvorcová plocha kombinuje využiteľnú štvorcovú plochu s percentom zo štvorcovej plochy spoločných priestorov. - 4Zvážte regionálne štandardy lízingu. Federálne zákony umožňujú prenajímateľom merať prenajímateľný priestor ľubovoľnou metódou. Niektoré časti krajiny však môžu mať pre výpočet štvorcovej plochy odlišné pravidlá. Dva pozoruhodné príklady sú:
- Realitná rada v New Yorku (REBNY) umožňuje majiteľom budov maximalizovať zisky tým, že im umožní priblížiť RSF čo najbližšie k GSF.
- Tropické oblasti: Nové pravidlá počítajú s uzavretými a otvorenými priestormi komerčných budov v oblastiach, ktoré sú bežne ovplyvnené špecifickými poveternostnými podmienkami.
Časť 2 z 3: meranie plochy komerčných budov
- 1Neberte nič ako samozrejmosť. Zmerajte si využiteľný priestor sami. Nesprávny výpočet pri určovaní štvorcovej plochy vás môže počas prenájmu stáť tisíce dolárov. Typické štandardy merania umožňujú pri meraní komerčného priestoru 2 -percentnú toleranciu chýb. To však môže znamenať veľa peňazí, najmä vo veľkých alebo drahých priestoroch. Uistite sa, že zmeráte oblasť čo najšetrnejšie, najmä ak ste nájomníkom, ktorého by tieto nesprávne prepočty mohli negatívne ovplyvniť.
- 2Zmerajte jednoduchú štvorcovú plochu. Na meranie komerčnej štvorcovej plochy v obdĺžnikovom priestore vynásobte dĺžku miestnosti v stopách jej šírkou. Napríklad miestnosť, ktorá je 12 metrov dlhá a 12 metrov široká, má 144 m2. V prípade priestorov v tvare L alebo rozdelených priestorov môžete merať obdĺžniky priestoru nezávisle a potom plochy sčítať, aby ste získali celkové meranie plochy.
- Merania sa môžu vykonávať pomocou zvinovacieho metra alebo laserového meracieho zariadenia.
- 3Zohľadnite neobvyklé tvary. Pri meraní nepravidelných tvarov častí miestnosti buďte opatrní. Na vykonanie merania skúste rozdeliť miestnosť na tvary s ľahko vypočítateľnými oblasťami, ako sú obdĺžniky a trojuholníky. Plochu pravouhlého trojuholníka možno nájsť vynásobením dĺžok dvoch strán, ktoré nie sú diagonálnymi (tieto dve sú spojené pravým uhlom), a potom vydelením súčinu číslom 2.
- Ak napríklad prechádza miestnosť s diagonálnou stenou, na určenie štvorcovej plochy tejto oblasti musíte použiť zložitejší vzorec. Ak by bola dĺžka priestoru s diagonálnou stenou 10 metrov a jeho šírka 8 metrov, štvorcová plocha oblasti by bola 40 metrov.
- Je to spôsobené tým, že stena skracuje celkovú štvorcovú plochu, ktorá by bola 80, keby miestnosť nemala stenu, ktorá by ju pretínala, na polovicu.
Faktor zaťaženia predstavuje dodatočné percento štvorcovej plochy pripočítateľné k použiteľnej štvorcovej ploche na výpočet prenajímateľnej štvorcovej plochy. - 4Zmerajte spoločné priestory. Spoločné priestory by mali byť zmerané tak, aby bolo možné vypočítať prenajímateľné m2. Ak nie je v miestnych zákonoch stanovené inak, štvorcová plocha spoločnej oblasti sa meria rovnakými metódami ako použiteľná štvorcová plocha. Spoločné priestory môžu zahŕňať výťahy, kúpeľne, haly, schodiská a chodby. Dôležité je, že spoločné priestory musia byť k dispozícii všetkým nájomcom, z ktorých môžu využívať alebo ťažiť. Nezabudnite zmerať celkovú štvorcovú plochu všetkých spoločných priestorov v budove.
- 5Zistenie hrubej štvorcovej plochy. Hrubé opatrenia square plocha celková plocha priestoru, vrátane hrúbky z vonkajších stien. Na meranie tejto oblasti budete musieť zmerať dĺžku steny zvonku budovy a použiť tieto rozmery na výpočet štvorcovej plochy. GSF sa neznižuje pri prekážkach, ako sú vetracie šachty, nosné nosníky alebo výťahové šachty. GSF nezahŕňa otvorené priestranstvá, ako sú parkoviská, bazény alebo nevykopané pivničné priestory.
Časť 3 z 3: používanie informácií o ploche budovy
- 1Vypočítajte faktor zaťaženia budovy. Faktor zaťaženia predstavuje dodatočné percento štvorcovej plochy pripočítateľné k použiteľnej štvorcovej ploche na výpočet prenajímateľnej štvorcovej plochy. Ak chcete vypočítať koeficient zaťaženia, začnite tým, že v otázkach nájdete celkovú použiteľnú a prenajateľnú štvorcovú plochu budovy. Nezabudnite, že využiteľná štvorcová plocha je plocha, ktorú je možné prenajať nájomníkom, a prenajímateľná štvorcová plocha je táto plocha plus spoločné priestory. Potom rozdeľte RSF na USF, aby ste získali faktor zaťaženia.
- Ak má napríklad budova 80000 m2 využiteľného priestoru a ďalších 20000 m2 spoločných priestorov, prenajímateľná štvorcová plocha bude 1000 000.
- Potom sa koeficient zaťaženia vypočíta ako 100 000/80 000 = 1,25.
- 2Nájdenie prenajateľnej štvorcovej plochy pre nehnuteľnosť. Prenajateľnú štvorcovú plochu pre nehnuteľnosť je možné vypočítať pomocou koeficientu zaťaženia budovy a USF nehnuteľnosti. Faktor zaťaženia sa vynásobí USF, aby sa získal RSF. Potom môžete použiť RSF a cenu za m2 na výpočet mesačného nájomného.
- Pokračujte v predchádzajúcom príklade a predstavte si, že nehnuteľnosť je rozdelená na dve časti medzi dva komerčné priestory. Každý má teda 40000 m2 využiteľného priestoru.
- Ak chcete nájsť RSF, vynásobte túto sumu faktorom zaťaženia, ktorý je 1,25. To znamená, že RSF by v tomto prípade bolo 40000 x 1,25 = 50 000.
Ak má napríklad budova 80000 m2 úžitkovej plochy a ďalších 20000 m2 spoločných priestorov, prenajímateľná štvorcová plocha by bola 100 000. - 3Zvážte rozdiely v komerčných nehnuteľnostiach. Jednotkové ceny sa môžu veľmi líšiť v závislosti od polohy a triedy budovy. Nájomné za kancelárske priestory s rozlohou 500 m2 (46,5 štvorcových metrov) v centre mesta môže byť vyššie ako nájomné za priestor s rozlohou 1000 m2 (92,9 štvorcových metrov) vzdialený iba 10 blokov. Budovy spadajú do 1 z 3 štandardných klasifikácií.
- Trieda A: Jedná sa o najprestížnejšie budovy v najexkluzívnejších častiach mesta. Budovy triedy A si vyžadujú vyššie nájomné ako priemer.
- Trieda B: Toto je najširšia klasifikácia. Väčšina týchto budov má spravodlivé až dobré povrchové úpravy.
- Trieda C: Jednotky v tejto triede sú vysoko funkčné, ale ponúkajú málo vybavenia. Nájomné je spravidla nízke.
- 4Vypočítajte celkové nájomné za nehnuteľnosť na základe štvorcovej plochy. Nájomné je spravidla založené na priestorovom RSF alebo GSF. Keď budete mať tieto údaje, môžete použiť trhovú cenu za m2 na určenie ceny prenájmu nehnuteľnosti. Pokračovanie vyššie uvedeného príkladu, ak by nájomné bolo 1,10€ za m2 RSF mesačne, nájomné by bolo 1,10€ x 50000 = 56000€
- Mnoho komerčných lízingov má náklady na spoločný priestor pripočítané k nákladom na prenájom osobitne. Pri porovnávaní nákladov na m2 na prenájom určite zistite, či je do tohto výpočtu zahrnutá spoločná plocha, alebo sa vám účtujú poplatky osobitne, pretože sa môže jednať o skrytý mesačný poplatok.
Prečítajte si tiež: Ako zavesiť nástroje na vešiak?
Otázky a odpovede
- Sú deliace steny zahrnuté v použiteľnej štvorcovej ploche? Sú zahrnuté v prenajateľnej štvorcovej ploche?Ak ide o pohyblivé oddiely, môžu byť zahrnuté do USF, na základe predpokladu, že by bolo možné ich odstrániť kvôli väčšiemu priestoru.
- Ako môžem vypočítať nájomné, ak má moja nehnuteľnosť hodnotu 3€ za stopu?Je to štvorcová plocha x 3€ = ročné nájomné. Ak chcete získať mesačné nájomné, museli by ste to rozdeliť na 12.
- Je štvorcová plocha zaokrúhlená na najbližšie stopy?Každé meranie môžete zaokrúhliť na najbližšiu polovicu stopy alebo chodidlo. Ak napríklad merate obdĺžnik, zaokrúhlite dĺžku na najbližšiu stopu alebo pol stopy a potom ju vynásobte šírkou zaokrúhlenou na najbližšiu stopu alebo pol stopy.
- Čo keď poznám štvorcovú plochu, ale nie jej dĺžku?Rozdeľte šírku na štvorcovú plochu, aby ste získali dĺžku (Šírka záberu/Šírka = Dĺžka).
- Ako určíte štvorcovú plochu komerčného priestoru s piatimi šikmými stenami?Skúste rozdeliť priestor na obdĺžniky a trojuholníky a potom ich nezávisle zmerajte. Potom tieto oblasti sčítajte, aby ste získali celkovú štvorcovú plochu.
- Sú steny zahrnuté v prenajateľných m2?Deliace priečky sú vždy súčasťou štvorcovej plochy. Demisívne steny sa považujú za hraničné steny priestorov. Príkladom demolačnej steny môže byť spoločná stena medzi vlastníkmi/nájomníkmi alebo stena chodby alebo vonkajšia stena. V závislosti od pokynov alebo zákonných dohôd, ktoré sa na meranie uplatňujú, môže štvorcová plocha odkazovať na stred, vnútornú alebo vonkajšiu stranu demisívnej steny.
- Ako zmeriam štvorcovú plochu obytných nehnuteľností?Ak ste svoju plochu zmerali v metroch, najskôr ju preveďte na stopy. Po dokončení prevodu získajte štvorcovú plochu oblasti pomocou tejto rovnice: (Dĺžka x Šírka = Plocha). Ak máte napríklad miestnosť s dĺžkou 20 m a šírkou 15 m, 20 m x 15 m = plocha. 20 m x 15 m = 300 štvorcových stôp
- Pri prenájme obchodných priestorov sa účtuje nájomné za vnútornú alebo vonkajšiu veľkosť skladu?Môže to byť jedno alebo druhé, alebo kombinácia oboch. Rozdiel vysvetľuje vyššie uvedený článok.
- Je štvorcová plocha zaokrúhlená na najbližšie stopy?Pri meraní v m2 (imperiálnych jednotkách) je bežnou praxou zaokrúhľovať konečné výpočty na celé m2. V typickej leasingovej zmluve sa zlomok druhého pozmeňujúceho a doplňujúceho návrhu 2 zvyčajne nepovažuje za opodstatnený rokovať.
- Mám pri výpočte štvorcovej plochy v dokončenej miestnosti v komerčnej budove pridať do výpočtu rozmery čapov?Vyššie uvedený článok vysvetľuje rozdiel medzi použiteľnou štvorcovou plochou a hrubou štvorcovou plochou.
Komentáre (3)
- Úvahy pri nákupe a rôzne úvahy o meraní.
- Názov článku, ktorý čítam, je „Merajte komerčný vek m2 “. Časť 2, položka 2, ukladá čitateľovi zmerať dĺžku a šírku miestnosti. To môže byť užitočné pri výpočte podlahového materiálu, ale merania sa niekedy tiahnu do stredu spoločných stien alebo dokonca na vonkajšiu stranu vonkajších stien. Po ceste vám uniká dosť dôležitý krok. Pekná grafika a dúfame, že sa obsah pomocou ďalších prispievateľov zlepší.
- Veľmi dobré a tak jednoduché na pochopenie!
