Ako založiť spoločenstvo vlastníkov bytov?

Rozhodnite sa, aké služby poskytnete členom. Potom, čo budete mať vo svojom okolí väčšinu vlastníkov nehnuteľností ochotných zúčastniť sa HOA, mali by ste určiť, aké služby bude HOA poskytovať svojim členom. Možno ste si už počas informačných stretnutí zostavili zoznam požadovaných služieb. Pri rozhodovaní o tom, ktoré služby chcete ponúkať, by ste mali zvážiť nasledujúce skutočnosti:

• Vysokorýchlostný internet.
• TV so satelitným príjmom.
• Odvoz odpadu.
• Odpratávanie snehu.
• Terénne úpravy.

Zvážte, aké obmedzenia zahrnúť. Ako spôsob udržiavania hodnôt majetku a vytvárania konzistentného a príjemného vzhľadu oblasti HOA často kladú obmedzenia na to, čo je možné vykonať mimo nehnuteľností vlastníkov. HOA môže napríklad obmedziť majiteľov v tom, aby si doma vymaľovali určité farby, napríklad horúcu ružovú. Niektoré potenciálne obmedzenia môžu zahŕňať nasledujúce:

• Požiadavky na kosenie trávnika každý týždeň na jeseň a na jar a každý druhý týždeň v lete.
• Limity, akými farbami si môžu majitelia vymaľovať exteriér svojho domu.
• Požiadavky, kde môžu návštevníci parkovať.
• Požadovaná údržba dvorov.
• Obmedzenia dekorácií.

Zistite, či asociácia vybuduje nejaké nové štruktúry. Okrem terénnych úprav alebo iných služieb, ktorých cieľom je skrášliť okolie, niektoré HOA stavajú štruktúry v prospech svojich členov. Môže to byť nákladný podnik, ale môže poskytnúť dlhodobé výhody a zvýšiť hodnotu majetku. Tieto štruktúry môžu byť viac -menej žiaduce v závislosti od toho, či členovia HOA už majú prístup k týmto druhom vybavenia v komunite. Medzi niektoré príklady štruktúr, ktoré môžu HOA stavať a udržiavať, patria:

• Susedné kúpaliská.
• Klubovňa.
• Detské ihrisko.
• Priestory na piknik.

Vytvorte si rozpočet. Po rozhodnutí, ktoré služby a vybavenie chce HOA poskytovať, by ste si mali vytvoriť rozpočet. Tí, ktorí pomáhajú so zriadením HOA, musia určiť nevyhnutné výdavky a náklady na prevádzku HOA, ako aj niektoré rezervné fondy na ochranu pred akýmikoľvek nepredvídanými nákladmi. Hneď ako je stanovený ročný rozpočet, môžete túto čiastku rozdeliť počtom majiteľov domov zúčastňujúcich sa na HOA a potom rozdeliť celkovú sumu na 12, aby ste mohli vypočítať výšku mesačných poplatkov pre každého účastníka.

• Po vypočítaní mesačnej sumy by ste mali zorganizovať schôdzu a prediskutovať rozpočtový plán.
• Niektorým členom sa môže zdať suma príliš vysoká a vy sa môžete rozhodnúť, aké služby zrušíte, aby ste znížili celkové mesačné poplatky.
• Cieľom rozpočtu je určiť množstvo peňazí, ktoré bude potrebné na udržanie nehnuteľnosti v dobrom stave a dostatok rezervy na zaplatenie nepredvídaných nákladov, akými sú napríklad opravy.

Stanovte poplatky a harmonogram zberu. Hneď ako sľúbení členovia HOA súhlasia s výškou mesačného poplatku, mali by ste určiť časový harmonogram, ktorý stanoví, kedy sú poplatky splatné, ako by mali byť zaplatené a aké sú dôsledky oneskorených platieb. Aj keď HOA v tejto fáze ešte nie je formálnym právnym subjektom, je dôležité, aby každý vedel a prijal svoje zodpovednosti pred tým, ako prejde procesom založenia firmy.

• Tiež by ste mali zvoliť niekoho, kto je zodpovedný za vyberanie poplatkov, prípravu rozpočtu a riešenie účtovných záležitostí HOA. Táto osoba sa stane pokladníkom HOA.

V prípade potreby zriadiť výbory. Pri rozhodovaní o vytvorení HOA a dokonca aj vtedy, keď je HOA v prevádzke, je dôležité zapojiť čo najviac ľudí do zdieľania bremena spojených s prevádzkou HOA. Zriadením výborov pre podnikanie HOA zabezpečíte, aby sa k fungovaniu HOA vyjadrilo viac ľudí. Výbory možno rozdeliť do dvoch hlavných kategórií:

• Výbory pre vnútorné záležitosti zahŕňajú získavanie finančných prostriedkov, publicitu, stanovy a spoločenské akcie.
• Výbory pre susedské záležitosti zahrnujú podmienky bývania, bezpečnosť dopravy, vynútiteľnosť práva/susedské vzťahy, údržbu susedstva, ekonomický rozvoj a komunitné služby.

Prečítajte si miestne a štátne zákony týkajúce sa spoločenstiev vlastníkov bytov. Pri vytváraní HOA je dôležité, aby ste si prečítali zákony štátu a miestne vyhlášky a určili, aké zákonné požiadavky musíte splniť. Začnite tým, že si prečítate kódy vlastníctva svojho štátu. Zákony väčšiny štátov si môžete prečítať online. Keď nájdete príslušný zákon, vyhľadajte kľúčové slovo „združenie vlastníkov bytov“.

• Štáty môžu mať zákony, ktoré upravujú spôsob, akým sa musia formovať HOA. Texas napríklad požaduje, aby bol na vytvorenie petície HOA vytvorený trojčlenný výbor.

Založte spoločnosť LLC. Spoločnosť s ručením obmedzeným je legálnym obchodným subjektom, ktorý umožňuje flexibilné riadenie spoločnosti a taktiež obmedzuje zodpovednosť všetkých členov, ak je spoločnosť LLC žalovaná alebo bankrotuje. Každý štát má iné zákony týkajúce sa založenia spoločnosti LLC, preto je dôležité, aby ste si starostlivo prečítali zákony svojho štátu a dodržiavali jeho požiadavky. LLC je zvyčajne vytvorená pôvodným developerom. HOA však môže v konečnom dôsledku vytvoriť ktokoľvek, pokiaľ je v súlade so štátnymi zákonmi. Preto nie každý člen susedstva alebo komplexu musí byť menovaný v dokumentoch LLC. Tieto dokumenty môže podať ktokoľvek. Ktokoľvek vytvorí spoločnosť LLC, bude v konečnom dôsledku zodpovedný za jej podnikanie. Majitelia domov, bytov a duplexov budú viazaní pravidlami HOA, nebudú však zodpovední za žiadne obchodné záväzky. Na založenie spoločnosti LLC musíte spravidla:

• Vyberte názov firmy.
• Požiadajte o federálne daňové číslo.
• Vyberte registrovaného agenta v štáte.
• Vytvorte a založte stanovy organizácie.
• Zaplaťte všetky požadované poplatky.

Vytváranie článkov organizácie. Väčšina štátov bude vyžadovať, aby ste pri registrácii spoločnosti LLC v štáte predložili riadiace dokumenty svojej spoločnosti LLC. Obvykle budete požiadaní o vypracovanie a vloženie stanov organizácie. Tento dokument poskytuje štátu základné informácie o spoločnosti LLC, ako napríklad:

• Obchodný názov a adresa.
• Meno a adresa registrovaného zástupcu.
• Mená organizátorov LLC.
• Základné informácie o štruktúre riadenia.
• Opis účelu LLC.

Návrhy stanov. Okrem stanov by ste mali navrhnúť aj stanovy spoločnosti HOA. Tento dokument načrtáva, ako by sa mala vykonávať činnosť LLC. Vaše stanovy by napríklad mali uvádzať, ako často sa bude stretávať predstavenstvo HOA, ako budú členovia hlasovať o pravidlách a predpisoch HOA a ako budú zvolení predstavenstvo HOA.

Návrhy pravidiel a predpisov. Mali by ste tiež vytvoriť samostatný dokument, v ktorom budú uvedené všetky služby, ktoré HOA bude poskytovať, a tiež obmedzenia, ktoré musia členovia HOA dodržiavať. Tento dokument by mal tiež špecifikovať postupy, ktoré sa budú dodržiavať, ak si niekto nesplní svoje povinnosti ako člen HOA. Ak napríklad osoba neuhradí svoje poplatky, pravidlá by mali špecifikovať akékoľvek poplatky za omeškanie, ktoré budú vymerané, a v akom momente sa poplatky z omeškania stanú uplatniteľnými.